Stürmische Zeiten für Windparks (vermeiden)

Auch in Zukunft wird der Bedarf an Erweiterung und Neuerrichtung von Windparks zum Betrieb von Windkraftanlagen steigen.

Die dazu erforderlichen Nutzungsvereinbarungen zwischen Eigentümern von großflächigen Liegenschaften und Betreibern enthalten Regelungen, nach denen der Betreiber gegen Zahlung eines Entgelts für einen näher bestimmten Zeitraum berechtigt ist, auf der zur Verfügung gestellten Fläche eine Windkraftanlage mit einem Fundament, einer Kranstellfläche sowie Schalt-, Mess- und Transformatorstationen zu errichten, zu betreiben, zu nutzen, zu erneuern und zu entfernen. Darüber hinaus wird der Begünstigte des Nutzungsvertrags zu berechtigen sein, eine befestigte Zuwegung – meist in Gestalt eines Schotterwegs – herzustellen, zu unterhalten und in dem zur Errichtung, zur Erhaltung und zum Betrieb der Windkraftanlagen erforderlichen Umfang zu betreten und zu befahren sowie die für den Anschluss der Windkraftanlage erforderlichen zu- und abgehenden Leitungen zu verlegen, zu unterhalten und zu erneuern. So weit so gut.

Im Zusammenhang mit einem Streit zwischen einem Eigentümer und einem Betreiber einer Windkraftanlage hatte die obergerichtliche Rechtsprechung darüber zu entscheiden, welcher Rechtsnatur ein solcher Nutzungsvertrag zukommt. Nach einer nun veröffentlichten Entscheidung des OLG Hamm (Urt. v. 26.11.2020, 5 U 112/19) sind solche Nutzungs- verträge in aller Regel als Gewerbemietverträge im Sinne von § 578 BGB einzuordnen und nicht als Nutzungsvertrag sui generis, nicht als schuldrechtliche Vereinbarung auf Grundlage einer Dienstbarkeit und auch nicht als Pachtvertrag. Die Entscheidung des OLG Hamm hat in der Branche weitreichende Aufmerksamkeit erzeugt, weil die Einordnung als Gewerbemietvertrag für die Vertragspraxis enorme Bedeutung hat. Um die im Vertrag vereinbarte langfristige Laufzeit des Vertrages abzusichern ist es erforderlich, den Gewerbemietvertrag schriftformgerecht im Sinne der §§ 578, 550, 126 BGB abzuschließen. Bei einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ist der Vertrag zwar wirksam, aber vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (vereinfacht: zwei Quartale) ordentlich kündbar. Zur Einhaltung des Schriftformerfordernisses müssen sich alle wesentlichen vertraglichen Regelungen aus der Vertragsurkunde selbst ergeben. Dies ist bei Nutzungsverträgen zum Betrieb eines Windparks üblicherweise mindestens in zwei regelmäßig verwendeten Klauseln zu hinterfragen:

Zum einen ist bei Abschluss des Nutzungsvertrags das Datum der Inbetriebnahme und damit verbunden das  Datum  für den Beginn des Mietverhältnisses noch offen. Dazu muss eine Regelung gefunden werden, nach der das – künftige (!) – Inbetriebnahmedatum und damit einhergehend der Vertragsbeginn schriftformgerecht klargestellt wird. Üblicherweise wird dies durch die Verpflichtung erreicht, nach Vertragsbeginn dazu eine konkretisierende Nachtragsvereinbarung abzuschließen.

Darüber hinaus ist der Standort der Windkraftanlagen auf dem Nutzungsgrundstück ausreichend konkret zu bestimmen. Dies wird in der Vertragspraxis durch Bezugnahmen auf Lagepläne erreicht, die dann allerdings zur Einhaltung der Schriftform dem Mietvertrag beigefügt werden müssen.

Die Konsequenz einer vorzeitigen Kündbarkeit der Nutzungsvereinbarung im Zusammenhang mit Schriftformverstößen könnte insbesondere für den Betreiber des Windparks gravierende Folgen haben:

Es besteht die Gefahr, dass die Investitionen für die Errichtung der Windkraftanlagen noch nicht amortisiert sind, was der Betreiber allerdings einer vorzeitigen Kündigung nicht entgegenhalten kann, da das Verwendungsrisiko in der Regel auf Seiten des Mieters liegt. Darüber hinaus ist üblicherweise eine Rückbauverpflichtung geregelt, wonach bei Ende des Nutzungsvertrags der Betreiber verpflichtet ist, die Windkraftanlagen auf seine Kosten zu beseitigen. Wenn bis dahin die Investitionskosten im Zuge einer vorzeitigen Kündigung noch nicht vollständig erwirtschaftet wurden, wäre die Rückbaupflicht auf Betreiberseite erst recht unerfreulich. Bei der Vertragsgestaltung wird also das Urteil des OLG Hamm besonders zu beachten sein, um die vorgenannten Probleme zu vermeiden.

Schließlich enthalten solche Nutzungsvereinbarungen oftmals bei Vertragsabschluss noch kein beziffertes Nutzungsentgelt. Stattdessen wird eine sog. Umsatzmiete vereinbart, wonach sich das Entgelt üblicherweise an den mit dem Windpark erwirtschafteten Umsätzen orientiert. Eine Klausel zu einer solchen Umsatzmiete stößt nicht auf rechtliche Bedenken, muss aber so sorgfältig geregelt werden, dass sich der Umsatz für den Grundstückseigentümer als Berechnungsgrundlage für das zu zahlende Entgelt überprüfen lässt. Als Grundlage für die Bezifferung des Nutzungsentgelts dienen dabei die Abrechnungen des Betreibers des Windparks mit dem Energieversorgungsunternehmen. Alternativ kommt das Testat eines unabhängigen Wirtschaftsprüfers in Bezug auf den abrechenbaren Umsatz in Frage.

Für weitere Fragen zur Vertragsgestaltung stehen die in der Sozietät SPIEKER & JAEGER tätigen Anwälte aus dem Bereich Immobilienrecht gerne zur Verfügung.

  • Jens Ewelt

    • Rechtsanwalt
    • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    • Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht