Die Anwendung der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung – und die damit faktisch zu erzielende Gewerbesteuerfreiheit von Vermietungserträgen – führt in der Praxis insbesondere bei der Vermietung gewerblicher oder industrieller Immobilien oft zu Schwierigkeiten, wenn die Immobilie in mehr oder weniger großem Umfang auch über Betriebsvorrichtungen verfügt. Werden diese Betriebsvorrichtungen ohne Weiteres mitvermietet, war die erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung bislang ausgeschlossen. Für die vom Bundesfinanzhof (BFH) zugestandene Höchstgrenze, wonach bis zu 20 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf Betriebsvorrichtungen entfallen dürfen, mussten wir des Öfteren das Finanzgericht anrufen, um diese Grenze beim Finanzamt anerkannt zu bekommen. In der sehr langen Liste der Finanzverwaltung zu Betriebsvorrichtungen finden sich unter anderem Lastenaufzüge (nicht jedoch Personenaufzüge), Laderampen, Förderbänder, Krananlagen, Kühleinrichtungen, Spezialbeleuchtungen oder Tresore.
Die Gesetzesänderung bietet in dieser Frage nun etwas mehr Flexibilität und kann helfen, die erweiterte Grundstückskürzung auch bei der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen anzuwenden. Voraussetzung der erweiterten Grundstückskürzung war bisher, dass während des gesamten Kalenderjahres nur eigener Grundbesitz verwaltet und zudem keine weiteren Leistungen erbracht werden. Bislang war es daher schädlich, wenn der Vermieter auch Einrichtungsgegenstände oder Betriebsvorrichtungen mitvermietet oder sonstige Leistungen erbracht hat, wie beispielsweise Reinigung. Denn jede Tätigkeit, die nicht nur in der Verwaltung von Grundbesitz besteht, konnte die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung potenziell ausschließen. Selbst wenn anderweitige Erträge im Verhältnis zu den Erträgen aus der Grundbesitzüberlassung noch so gering waren, wurde eine generelle Bagatellgrenze durch das Finanzamt regelmäßig abgelehnt und die erweiterte Grundstückskürzung war somit in der Regel aus- geschlossen oder jedenfalls stark gefährdet. Eine besonders hohe Aufgriffsgefahr bestand in Städten und Gemeinden mit eigenen Steuerprüfern, da diese ausschließlich gewerbesteuerrelevante Sachverhalte prüfen.
Vor diesem Hintergrund ist die bislang immer noch wenig beachtete Gesetzesänderung in Kraft getreten. Die erweiterte Grundstückskürzung kann seit dem Jahr 2021 auch dann in Anspruch genommen werden, wenn in Verbindung mit der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes Einnahmen aus der Lieferung von Strom an die eigenen Mieter aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder erzielt werden und diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht mehr als 10 % der Einnahmen aus der Grundbesitzüberlassung betragen. Bislang war die gesonderte Erzeugung oder Lieferung von Strom ein potenzielles Hindernis für die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung, sodass die Gesetzesänderung begrüßenswert ist und für Vermieter Planungs- und gegebenenfalls auch Investitionssicherheit beispielsweise bezüglich der Anschaffung von Photovoltaikanlagen und der Lieferung des produzierten Stroms an die eigenen Mieter bietet. Stromlieferungen an Personen außerhalb des eigenen Mieterkreises bleiben weiterhin schädlich.
Darüber hinaus sind künftig auch weitere Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den eigenen Mietern unproblematisch, wenn diese im Jahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Grundbesitzüberlassung sind. Unter Berücksichtigung dieser Voraussetzungen schließt somit die Mitüberlassung von beweglichen Einrichtungsgegenständen, Betriebsvorrichtungen oder die Erbringung sonstiger Leistungen seit dem 01.01.2021 die Anwendung die Gewerbesteuerbefreiung der Mieteinnahmen nicht mehr per se aus. Diese hieraus resultierenden „sonstigen Einnahmen“ unterliegen aber, wie bisher schon die Erträge aus der Verwaltung eigenen Kapitalvermögens, regulär der Gewerbesteuer. Diese zusätzlichen Einnahmen sind für die Gewerbesteuerbefreiung der Mieteinnahmen zwar unschädlich, aber selbst nicht befreit.
Die rückwirkend zum 01.01.2021 in Kraft getretenen Neuerungen bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung bieten eine pragmatische und lange geforderte Lösung für ein in der Praxis häufig und mannigfaltig auftretendes Problem von Vermietern. Insbesondere wenn Sicherheit darüber besteht, ob und welche Betriebsvorrichtungen bestehen, kann die neue 5 %-Grenze gezielt genutzt werden, um diese künftig an die eigenen Mieter zu vermieten. Bleiben Betriebsvorrichtungen allerdings als solche „unentdeckt“, kann es bei späterer „Entdeckung“ im Rahmen einer Betriebsprüfung im Zweifel aber dennoch zu einer Überschreitung der 5 %-Grenze kommen und die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung wäre wieder in Gänze ausgeschlossen.
Selbstverständlich unterstützt SPIEKER & JAEGER Sie sehr gerne bei jedweden Fragen rund um die Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung und der Vermeidung etwaiger schädlicher Implikationen, wie im Fall von Betriebsvorrichtungen.