Die Pandemie wird die Rechtsprechung noch einige Zeit beschäftigen. Immerhin sind inzwischen eine Reihe von Entscheidungen ergangen, welche für (Teil-)Klarheit sorgen. Eine weitere Entscheidung wird allerdings für Spannung sorgen, bis der BGH entscheidet.
Mehrere Landgerichte haben inzwischen ausgeurteilt (LG Dortmund, Urt. v. 23.02.2021, 12 O 359/20; LG Münster, Urt. v. 19.02.2021, 23 O 18/20; LG Oldenburg, Urt. v. 26.10.2020, 8 O 1268/20), dass die behördlichen Schließungen grundsätzlich nicht als Mangel der Mietsache anzusehen sind und daher die volle Miete grundsätzlich geschuldet wird. Allerdings wurde durch die Regelung des neu eingeführten Artikels 240 § 7 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) klargestellt, dass die staatlichen Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB darstellen. In der Folge kann eine Vertragsanpassung durch den Mieter verlangt werden. Hierzu sind allerdings erhebliche Darlegungen zu eigenen wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters erforderlich, wie ebenfalls mehrere Obergerichte bestätigt hatten (OLG Karlsruhe, OLG München). Wir haben hierüber bereits berichtet.
Zwischenzeitlich hat sich auch das OLG Frankfurt (Urt. v. 19.03.2021, 2 U 143/20) in gleicher Weise geäußert. Den bisherigen Urteilen war überstimmend zu entnehmen, dass die Darlegungen des Mieters dazu führen müssen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag (wirtschaftlich) nicht mehr zumutbar sein müsse. Das Festhalten müsse zu einer die Existenz bedrohenden Situation führen. Von dieser hypothetischen Betrachtung ist das OLG Dresden nun abgewichen (Urt. v. 24.02.2021, 5 U 1782/20) und die Anpassung der Miete auf 50 % der Kaltmiete für den Zeitraum der Schließung ausgeurteilt.
Die Abweichung der Rechtsprechung des OLG Dresden besteht darin, dass eine existenzbedrohende Lage bei dem Mieter nicht mehr angenommen wird. Das OLG erklärt, dass es schlechterdings für den Mieter unzumutbar sei, die Miete für ein Mietobjekt zu zahlen, das er aus von ihm nicht zu vertretenden und nicht vorhersehbaren Gründen nicht nutzen könne. Eine Reduzierung um 50 % der Miete sei pauschal angemessen.
Das OLG Dresden hat die Revision zugelassen, so dass die abweichende Rechtsprechung dem Bundesgerichtshof vorgelegt wird. Dieser wird sodann entscheiden. Bisher ist der Mieter an den Darlegungen, welche zu Unzumutbarkeit führen, regelmäßig gescheitert. Eine höchstrichterliche Entscheidung durch den Bundesgerichtshof im Sinne des Urteils des OLG Dresden würde die Mieterschaft erheblich entlasten und die Vermieterschaft erheblich belasten.
Es bleibt mithin sehr spannend. Wir werden berichten!