Bindung der „WEG-Nachzügler“ an eine Abnahme

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12.05.2016 eine bislang offene Grundsatzfrage geklärt.

Dies betrifft den Fall, wonach ein Bauträger eine Wohnanlage mit rund 20 Einheiten errichtet. Das Gemeinschaftseigentum ist fertig gestellt, allerdings sind noch nicht alle Wohnungen veräußert. Die „werdende“ Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt dann ein Ingenieurbüro, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen.

Nach durchgeführter Abnahme werden die restlichen Wohnungen veräußert. Die Eigentümer der restlichen Wohnungen, welche nach der erfolgten Abnahme erworben haben, entdecken nun Mängel, und verlangen einen Kostenvorschuss für die Mangelbeseitigung nach erfolgloser Fristsetzung vom Bauträger. Dieser wendet ein, die Abnahme sei vorbehaltlos und mängelfrei durchgeführt worden. An diese Abnahme seien die Erwerber gebunden.

Der BGH gibt den Erwerbern Recht

Vor dem Hintergrund, dass sie noch nicht an der durchgeführten Abnahme beteiligt waren und auch keinen Einfluss nehmen konnten, seien sie nicht an die erfolgte Abnahmeerklärung der „werdenden“ Eigentümergemeinschaft gebunden. Der BGH geht sogar so weit, dass selbst durch deren Bezug der Eigentumswohnungen, also auch durch schlüssiges Verhalten keine Abnahme erklärt worden sei. Die Folge ist, dass etwaige Verjährungsfristen aus dem Werkvertragsrecht nicht zu laufen begonnen haben. Der BGH argumentiert mit der Hauptpflicht des Erwerbers, die Abnahme zu erklären und das damit korrespondierende Recht, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden. Sofern eine Klausel über eine Bindung an eine durch vorherige Beteiligte erklärte Abnahme vorhanden sei, verkürze diese die Mängelverjährungsfrist. Eine solche Klausel sei daher unwirksam.

Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, da ansonsten einzelnen Erwerbern in einer Eigentumswohnanlage wichtige Rechte im Hinblick auf etwaige Mängel, erheblich verkürzt würden.

Diese Gefahr ist nun beseitigt. Den „Nachzüglern“ stehen damit die Mängelrechte uneingeschränkt zur Verfügung.

  • Rainer Beckschewe

    Rainer Beckschewe

    • Rechtsanwalt
    • Fachanwalt für Familienrecht
    • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    • Mediator
    • Schiedsrichter nach der SO Bau