Strukturierung von Immobilientransaktionen zum Zwecke der Optimierung der Grunderwerbsteuer

Nachdem viele Bundesländer die Grunderwerbsteuer auf 6,5 % angehoben haben, wird die Grunderwerbsteuer bei größeren Immobilientransaktionen zum Kostentreiber oder teilweise sogar zum Deal-Breaker. Denn bei einer Größenordnung von 6,5 % ist der Aufwand für den Käufer keine wirtschaftlich zu vernachlässigende Nebenleistung mehr, die ohne substanziellen Einfluss auf den in der Regel nach Ertragswertgesichtspunkten ermittelten Kaufpreis ist.

Daher liegt es nahe, dass die Praxis nach Strukturierungen sucht, bei denen der Anfall von Grunderwerbsteuer vermieden werden kann.

Lange war es daher gängige Praxis, Immobilientransaktionen nicht in der Form eines Asset-Deal (Sachkauf, d.h. Kauf der Immobilie selbst) durchzuführen, sondern im Rahmen eines Share-Deals, bei dem nicht die Immobilie selbst sondern die Gesellschaftsanteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält, Kaufgegenstand sind. Bei Share-Deals konnte die Grunderwerbsteuer jedenfalls dann vermieden werden, wenn nicht 100 % der Geschäftsanteile verkauft wurden, sondern weniger als 95 % der Anteile in einem Zeitraum von 5 Jahren auf neue Gesellschafter übergingen (§ 1 Abs. 2 a GrEStG).

Im Rahmen der beabsichtigten Reform des Grunderwerbsteuergesetztes will der Gesetzgeber diese Art von Share-Deals (Verkauf von weniger als 95 % in einem Zeitraum von 5 Jahren) dadurch unattraktiv machen, dass er nicht nur den Prozentsatz von 5 % auf 10 % verdoppelt, sondern auch den Behaltezeitraum für die Minderheitsbeteiligung von 5 auf 10 Jahre verlängert. Diese Gesetzesänderung ist noch nicht vom Bundestag beschlossen, allerdings in Vorbereitung.

Daher sucht die Praxis nach neuen Gestaltungsmöglichkeiten, wie diese Erschwerung von Share-Deals umgangen werden kann. Als eine Alternative zu diesen gängigen Geschäften besteht die Möglichkeit, die Immobilientransaktion als eine Art Übertragung von Fondsanteilen zu strukturieren (sogenannte Unit-Deals). Dabei handelt es sich um ein Anteilsgeschäft. Bei dieser Verkaufsstruktur werden Anteile an einem Fonds verkauft. Die Anteilseigner, die ihre Fondsanteile verkaufen, sind jedoch zivilrechtlich und steuerlich nicht Eigentümer der Immobilie, sondern als Eigentümer der Immobilie gilt zivilrechtlich und damit steuerlich eine zwischen geschaltete Kapitalverwaltungsgesellschaft. Dabei wird die Immobilie durch entsprechende Vertragsgestaltung als ein Immobilien-Sondervermögen strukturiert, welches der Verwaltung nicht des Fonds sondern einer externen Kapitalverwaltungsgesellschaft obliegt. Diese Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet das Sondervermögen auf Rechnung der Anleger nach Maßgabe der Anlagebedingungen, die in dem Vertragswerk zwischen den Anlegern und der Verwaltungsgesellschaft geregelt sind. Dies wird regelmäßig in einer sogenannten Treuhandlösung strukturiert, bei der die Immobilien der Kapitalverwaltungsgesellschaft zugeordnet werden, die diese als zivilrechtliche Eigentümerin für Rechnung der Anleger hält.

Wenn also ein oder mehrere Anleger dann ihre Anteile an dem Fonds verkaufen, fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an, weil die Immobilie unverändert im Eigentum der Kapitalverwaltungsgesellschaft steht.

Klarzustellen ist allerdings, dass die Einbringung eines Grundstückes in ein Sondervermögen zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Geschäft wird. Nach diesem Einbringungsgeschäft ist allerdings eine spätere Veräußerung der Fondsanteile von der Grunderwerbsteuer befreit.

Daher ist diese Konstruktion insbesondere für Fälle geeignet. In denen langfristig eine verkäuferunabhängige Struktur geschaffen werden soll oder wenn mit kurzfristigen höheren Veräußerungserlösen als den eigenen Anschaffungskosten zu rechnen ist.

  • Jochen Berninghaus

    Dr. Jochen Berninghaus

    • Rechtsanwalt
    • Wirtschaftsprüfer
    • Steuerberater
    • Fachanwalt für Steuerrecht