Elektro! Elektro!

Das Thema Elektromobilität ist nicht nur politisch buchstäblich in aller Munde. Auch die steigenden Absatzzahlen der elektrisch betriebenen Pkw zeigen, dass hier durchaus Bewegung besteht. Allerdings ist die erforderliche Infrastruktur noch immer nicht hinreichend ausgebildet. In diesem Zusammenhang ist mehrfach die Frage aufgetaucht, wie es bei der häuslichen Ladestation rechtlich aussieht. Insbesondere in Wohnungseigentumsanlagen dürfte unter Wohnungseigentümer-gemeinschaften (WEG) Handlungsbedarf bestehen.

In WEG-Anlagen wird man zunächst unterscheiden müssen, wo die Ladeinfrastruktur errichtet werden soll – also entweder im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum. In diesem Zusammenhang ist auch die Frage zu klären, ob sich nur einer der WEG-Eigentümer für ein Elektroauto entscheidet und sich „fit für die Zukunft“ machen will, oder ob auch der „Durchschnittseigentümer“ künftig Freude an einer solchen Anlage empfinden wird.

Sollte die Einrichtung einer Ladeinfrastruktur auf Flächen im Gemeinschaftseigentum, wie etwa der gemeinsamen Tiefgarage, errichtet werden, ist dieser Vorgang grundsätzlich als bauliche Veränderung einzuordnen und bedarf daher entsprechender Beschlüsse. Hierbei ist zu beachten, dass starke optische Veränderungen des Gemeinschaftseigentumes eintreten könnten und zudem auch die Gefahr droht, dass es bei Mehrfachnutzungen schnell zu Engpässen bei der Stromversorgung des Gesamtgebäudes kommen kann. Eine Vielzahl von Ladestationen würde diese gar im Hinblick auf hohe Dauerstromabnahmen überlasten können.

Vor diesem Hintergrund ist nicht nur ein WEG-Beschluss notwendig, sondern dieser müsste gemäß §§ 22, Abs. 1, 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wohl auch einstimmig gefasst werden.

Etwas risikoreicher dürfte der Weg sein, die Ladeinfrastruktur als eine Modernisierung bildende Gebrauchswertverbesserung sowie eine Wohnwertverbesserung anzusehen, so dass hier gegebenenfalls gemäß § 22 Abs. 2 WEG i.V.m. §§ 555 b Nr. 2 bzw. Nr. 4 oder 5 BGB mit einer ¾ Mehrheit beschlossen werden könnte. Hierzu ist die Rechtsprechung allerdings nicht gefestigt.

Jedenfalls ist dringend empfehlenswert, dass bei den erforderlichen Beschlüssen im Sinne § 22 Abs. 2 WEG die Kostenverteilung nicht nur der Errichtung, sondern auch die Folgekosten der Unterhaltung und der Stromabnahme berücksichtigt werden. Ansonsten dürfte ein Streit vorprogrammiert sein.

Andere Rahmenbedingungen greifen, wenn die Ladeinfrastruktur auf Sondernutzungsflächen errichtet werden sollen. Bekanntlich kann bis zur Grenze des § 14 Nr. 1 WEG jeder Sondereigentümer frei mit seinem Sondereigentum verfahren. Allerdings müssen bei Ladestationen in der Regel neue Zuleitungen verlegt werden, welche ebenfalls bis zur Unterverteilung gemäß § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum stehen. Zur Errichtung werden zudem oft Wanddurchbrüche, gegebenenfalls in andere Brandabschnitte, erforderlich. Darüber hinaus entsteht wiederum das Problem, dass wegen der oft enormen hohen Leistungsabnahme von Ladestationen eine Anpassung des Hausanschlusses erforderlich wird, um Stromausfälle oder Schlimmeres zu vermeiden.

Vor diesem Hintergrund wird man wohl ebenfalls, um dem Wunsch des Sondereigentümers nachzukommen, einen einstimmigen Beschluss nach §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG für erforderlich halten.

Gelegentlich wird hier kommentiert, dass der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG beinhalte, dass zu dem heutigen Mindeststandard eines Tiefgaragenstellplatzes auch die Möglichkeit eines Ladestromanschlusses gehöre. Diese Ansicht hat allerdings die hierzu bisher ersichtliche Rechtsprechung abgelehnt.

Im Ergebnis wird man empfehlen müssen, eine Entscheidung der WEG-Versammlung unter Beachtung der Einstimmigkeit herbeizuführen. Ebenfalls dringend zu empfehlen ist ebenso, dass auch über die Kosten der Erstentrichtung, die Folgekosten der Wartung und Unterhaltung sowie die Kostenregelung der Stromentnahme beschlossen wird.

Eine Lösung dieser Probleme können zukunftsorientierte Bauträger durch entsprechende Gestaltung der Teilungserklärungen, welche entsprechende Vereinbarungen, gegebenenfalls auch mit entsprechenden Modifikationen enthalten, erleichtern.

So können etwa von Anfang an ausreichende Leitungen und Hausanschlusskapazitäten vorgesehen sein und in der Teilungserklärung dann einfache Anschlussmöglichkeiten für die einzelnen Eigentümer sowie die damit einhergehenden Abrechnungsfolgen geregelt werden. Ob sich hieraus sogar ein werbeträchtiges Argument entwickeln lässt, bleibt abzuwarten. Wir werden die Entwicklung jedenfalls im Auge behalten, sofern nicht der Gesetzgeber hier besonders tätig wird.

  • Rainer Beckschewe

    Rainer Beckschewe

    • Rechtsanwalt
    • Fachanwalt für Familienrecht
    • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    • Mediator
    • Schiedsrichter nach der SO Bau