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18.05.2009

Gewerberaummietrecht und Schönheitsreparaturen

Starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen nunmehr auch bei Gewerberaummietverträgen unwirksam

Unter Bezugnahme auf die gesetzlichen Regelungen der §§ 305 BGB ff. hat der BGH allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasteten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und den Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23.06.2004 VIII ZR 361/03). Ausnahmen ließ der BGH bislang nur für solche Allgemeine Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen nur für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machen (BGH Urteil vom 13.07.2005 VIII ZR 351/04).

Ob diese Rechtsprechung auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt, war bislang umstritten. Nunmehr hat sich der 12. Senat des BGH in seiner Entscheidung vom 08.10.2008 der Auffassung angeschlossen, welche auch starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen über Geschäftsräume für unwirksam hält (BGH Urteil vom 08.10.2008 XII ZR 84/06).

Nach Auffassung des Senats erfolge die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme der Schönheitsreparaturen aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheide, und aus den Grenzen, die die §§ 305 BGB ff vertraglichen Vereinbarungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen setzen. Der Schutzzweck sei im Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen jedoch grundsätzlich nicht anders zu bewerten als im Falle einer Wohnraummiete.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 I 2 BGB schulde der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandele die Vermieter in beiden Fällen also gleich.

Der Senat führt weiter aus, dass auch die allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Geschäftsraummieters starre Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht rechtfertigen könne. Zwar treffe es zu, dass ein geschäftserfahrener Unternehmer als gewerblicher Mieter nicht im gleichen Maße schutzbedürftig sei wie ein Verbraucher als Wohnraummieter. Allerdings gehe auch ein erfahrener gewerblicher Mieter nicht regelmäßig davon aus, dass er die übernommenen Schönheitsreparaturen allein nach dem starren Zeitplan und völlig unabhängig vom Erhaltungszustand der Räume schulde.

Soweit teilweise vertreten werde, ein Geschäftsraummieter könne die Kosten der Schönheitsreparaturen in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, überzeuge dies nicht, da es bereits zweifelhaft sei, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaube.

Auch der Einwand, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sei bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses einkalkuliert worden, überzeuge nicht. Zwar könne der Wegfall, der bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigten Übernahme des Schönheitsreparaturen zu einer entscheidenden Störung der Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen führen. Dies stehe der Unwirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich das Risiko ihrer Wirksamkeit trägt.


Rechtsanwalt Axel Kämper LL.M


 



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