News

25.11.2008

BGH: Keine Verpflichtung des Vermieters zu regelmäßigen Inspektionen der Mietsache



Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 15.10.2008 entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, die Elektroinstallation des Mietobjekts regelmäßig und anlassunabhängig zu inspizieren.

Was war passiert? Dem Vermieter gehört ein Wohnhaus mit Appartements, die jeweils mit einer Kochnische nebst Dunstabzugshaube ausgestattet sind. In einer der Wohnungen kam es im Bereich der Kochnische zu einem Brand, der wahrscheinlich durch einen technischen Defekt der Dunstabzugshaube verursacht wurde. Der Mieter klagte sodann gegen den Vermieter auf Schadensersatz. Der Mieter macht geltend, der Vermieter sei verpflichtet gewesen, im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht die elektrischen Anlagen der Wohnung regelmäßig zu überprüfen.

Fraglich war dabei, ob der Vermieter im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht über die Mängelbeseitigung in der Mietsache hinaus verpflichtet ist, die Elektroinstallationen in Wohnräumen und im gesamten Haus regelmäßig zu überprüfen. Über diese Frage herrschte bislang unter den Instanzgerichten Streit. Teilweise wurde eine solche Verpflichtung mit unterschiedlichen Begründungen in unterschiedlichen Umfängen bejaht. Der Bundesgerichtshof hatte diese Frage bislang immer offen gelassen.

Nunmehr hat der BGH jedoch diese Frage entscheiden müssen und eine Verpflichtung des Vermieters zu regelmäßigen Generalinspektionen der Elektroanlage verneint. Die Verkehrssicherungspflicht umfasse solche Maßnahmen, die ein vernünftiger Mensch für notwendig und ausreichend erachte um Andere vor Schäden zu bewahren. Erforderlich sei daher, dass sich eine naheliegende Gefahr ergebe, dass Rechtsgüter Anderer verletzt werden könnten. Eine solche Gefahr liege bei ordnungsgemäß installierten Leitungen und Anlagen jedoch nicht ohne Weiteres vor. Der Bundesgerichtshof bekräftigt zwar die Verpflichtung des Vermieters, angezeigte Mängel durch einen Fachmann abstellen zu lassen. Darauf, dass der Mieter ihm während der Mietzeit auftretende Mängel jedoch unverzüglich anzeigt, dürfe der Vermieter vertrauen.

Eine weitergehende Verpflichtung zur Verdachtsunabhängigen Inspektion ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus privatrechtlichen Normen, wie etwa DIN oder Richtlinien der Berufsgenossenschaften.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist insgesamt zu begrüßen. So werden die immer weiter ausufernden Pflichten des Vermieters eingegrenzt. In der Praxis darf es jedoch zur Vermeidung von etwaigen Schadensersatzansprüchen nicht versäumt werden, bei sich zeigenden Unregelmäßigkeiten die Mängel zu beheben und, soweit sieht der BGH die Möglichkeit einer Ausnahme, bei ungewöhnlichen oder wiederholten Störungen insbesondere bei älteren Anlagen eine umfassende Inspektion durchzuführen. Eine solche Generalinspektion sollte aber bei einer entsprechend alten Anlage ohnehin im Interesse des Vermieters liegen. (Ulf Reuker, Rechtsanwalt)


 



<<< Zurück