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10.10.2008

BGH: Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberaummiete unwirksam



Auch im gewerblichen Mietrecht ist eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen mit einer starren Fristenregelung ohne Öffnungsklausel unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 08.10.2008 entschieden (Az.: XII ZR 84/06).

Die Beklagte hatte vom Kläger ein Ladenlokal angemietet. Der Formularmietvertrag enthält eine Klausel, nach der der Mieter verpflichtet war, auf seine Kosten mindestens alle drei bzw. fünf Jahre die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. Aufgeführt waren im Rahmen einer «insbesondere»-Aufzählung verschiedene Maßnahmen. Der Kläger hatte die Feststellung beantragt, dass die Beklagte nach Maßgabe des Mietvertrages zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision hat der BGH zurückgewiesen.
Nach der gesetzlichen Regelung habe zwar nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Grundsätzlich, so der BGH in ständiger Rechtssprechung, kann diese Verpflichtung aber auf den Mieter übertragen werden. Das sei auch im Wege eines Formularvertrags möglich, wie es der ständigen Praxis entspreche.
Erfolge die Übertragung der Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, allerdings aus einem Formularvertrag, sei sie als AGB zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Nach der auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbaren Inhaltskontrolle des § 307 BGB sei eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Das sei im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).In diesem Punkt hat der BGH nunmehr die Rechtssprechung zur gleichen Thematik aus dem Wohnungsmietrecht übernommen.
Solches – so nämlich der BGH -sei der Fall, wenn der Mieter – wie hier - nach dem Inhalt des Formularvertrages zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet und ihm hierdurch der Einwand unmöglich sei, dass ein Renovierungsbedarf nicht vorliege. Denn auch der Vermieter müsste ohne die vertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache und somit erst dann renovieren, wenn durch vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden sei.
Unter diesem Aspekt hat sich daher der VII. Zivilsenat für das gewerbliche Mietrecht der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnungsmietrecht angeschlossen, wonach die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch solche Formularklauseln (starre Fristenregelung) unwirksam ist. (Rechtsanwalt Guido Schwartz)


 



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