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16.07.2008

Keine Mieterhöhung bei unzulässiger Schönheitsreparaturklausel



Enthält ein Formularmietvertrag über nicht preisgebundenen Wohnraum eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, so kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 Abs.1, S.1 BGB nicht verlangen (BGH, VIII ZR 181/ 07).

In der dem BGH in seiner Entscheidung zugrunde liegenden Fall klagten die Vermieter auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen zu erbringenden Schönheitsreparaturen von monatlich 0,71 je qm, da die von ihnen verwendete Klausel für Schönheitsreparaturen ein starren Fristenplan enthielt und nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam war. Der Klage hatte das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten wies das Landge-richt die Klage ab, soweit die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Miet um monatlich mehr als 0,20 € je qm verlangt haben. Die daraufhin eingelegte Revision des Beklagten hatte Erfolg.

Nach Auffassung des BGH kann ein Vermieter bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nachträglich keinen Zuschlag zu der ortsüblichen Miete verlangen. Eine solche Erhöhung sehe die Systematik des § 558 Abs. 1 BGB nicht vor.
Im Gegensatz zu § 558 Abs.1 BGB, wonach die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden, orientiere sich der von den Klägern begehrte Zuschlag an den Kosten für die Schönheitsreparaturen. Mit Anerkennung eines solchen Zuschlages würde jedoch ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen, welche am Markt eventuell nicht durchsetzbar seien.

Eine Anpassung im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung scheitere ebenfalls, da bereits nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs.2, S.2 BGB der Vermieter die Last der Schönheitsrepa-raturen zu tragen habe und die unwirksame vertragliche Abwäl-zung der Renovierungslast keine den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellte.

Eine Stützung der Forderung auf einen Wegfall der Geschäfts-grundlage gem. § 313 BGB komme ebenfalls nicht in Betracht, da immer derjenige das Risiko zu tragen habe, der sich auf die Stö-rung der Geschäftsgrundlage beruft. Dies sei gem. § 306 Abs. 2 BGB derjenige, der die unwirksamen Klauseln verwende, im vor-liegenden Fall die Kläger. (Axel Kämper Rechtsanwalt)


 



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