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04.04.2008

Kausalität und Kongruenz nach Immobiliennachweis



Die Kausalität zwischen Nachweis und Erwerb der nachgewiesenen Immobilie wird in der Regel nicht dadurch unterbrochen, dass der Kunde nur vorübergehend seine Verkaufsabsicht aufgibt, es aber in angemessenem Zeitabstand doch zum Kauf kommt. Die Kongruenz zwischen dem beim Nachweis beabsichtigten Hauptvertrag und dem tatsächlich geschlossenen Kaufvertrag kann auch dann noch gegeben sein, wenn anders als vorgesehen kein Alleineigentum, sondern Miteigentum verbunden mit Teil- oder Wohnungseigentum erworben wird, während Familienangehörige die anderen Teile kaufen.

Im vom Bundesgerichtshof unlängst entschiedenen Fall hatte die Kundin, die spätere Beklagte, vom Nachweismakler und späteren Kläger unter Hinweis auf eine Maklerprovision ein Angebot zum Kauf eines Zwei-Familienhauses erhalten. Zum Kauf kam es zunächst nicht.

Etwa vier Monate später teilten die Eigentümer das Objekt in zwei Eigentumswohnungen auf. Am selben Tage verkauften sie in einer einzigen notariellen Urkunde je einen hälftigen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenräumen an die Beklagte einerseits sowie deren Bruder und dessen Ehefrau andererseits für jeweils 175000 Euro. Die Käufer räumten sich wechselseitige Vorkaufsrechte ein und verpflichteten sich gegenüber den Eigentümern gesamtschuldnerisch zur Zahlung des vollen Kaufpreises. Der Makler stellte der Kundin daraufhin seine Maklerprovision in Rechnung, welche die Kundin aber schuldig blieb, weil sie der Auffassung war, es mangele einerseits an der Kausalität des Nachweises, weil sie ihre Kaufabsicht zunächst aufgegeben hatte. Andererseits sei der abgeschlossene Hauptvertrag nicht kongruent zum ursprünglich beabsichtigten Vertrag, da es sich um ein anderes Kaufobjekt handele.

Dieser Argumentation hat sich der Bundesgerichtshof ebenso wie das vorhergehende Oberlandesgericht Stuttgart nicht angeschlossen. Vielmehr sei die Aufgabe der Kaufabsicht von der Beklagten nicht bewiesen worden. Sie trägt nämlich für die Unterbrechung der Kausalität die Beweislast. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Da hier erst vier Monate verstrichen waren und der Bundesgerichtshof diese Beweislastverteilung selbst bei einem Zeitraum von einem Jahr zwischen Nachweis und Hauptvertrag annimmt, wäre es an der Beklagten gewesen, die Unterbrechung zu beweisen, was ihr in diesem Fall nicht gelungen ist und auch im Allgemeinen schwer zu bewerkstelligen sein dürfte.
Der Bundesgerichtshof ist aber auch der Auffassung, dass der Erwerb zweier Eigentumswohnungen durch die Beklagte und ihren Bruder noch kongruent zu dem Angebot zum Erwerb eines Zwei-Familienhauses ist. Zwar ist eine Provision grundsätzlich nur dann geschuldet, wenn der beabsichtigte und vom Makler geförderte Vertrag geschlossen wird. Anders ist es aber, wenn der Kunde in wirtschaftlicher Hinsicht das gleiche Ergebnis auf anderem Wege erreicht. Hier ist auf den Einzelfall abzustellen. Hier hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vertrag auch dann noch kongruent ist, wenn die Kundin nicht das Alleineigentum am vermakelten Objekt, sondern nur Teileigentum erwirbt. Außerdem haben die engen persönlichen Bindungen zum Erwerber des anderen Bruchteils und die vertraglichen Regelungen (gegenseitige Vorkaufsrechte, Gesamtschuld) ein Übriges dazu getan, die Maklerleistung in diesem Fall als kongruent anzusehen.

Interessant ist hier neben der Fortführung der Rechtsprechung zur Kausalität bei nahem zeitlichem Zusammenhang vor allem die Entscheidung in der Frage der Kongruenz. Der Bundesgerichthof stellt klar, dass ein Vertrag auch dann noch das Ergebnis der Nachweistätigkeit sein kann, wenn nur Teil- bzw. Wohnungseigentum statt des ganzen Objekts erworben wird. Dies gilt umso mehr bei enger wirtschaftlicher oder persönlicher Verflechtung der Erwerber der Eigentumsanteile. Ansonsten könnte die Provisionspflicht regelmäßig durch die Aufteilung des Objekts umgangen werden. In der Praxis empfiehlt es sich dennoch, eine Klausel in die Provisionsvereinbarung aufzunehmen, wonach die Provision auch dann geschuldet ist, wenn das nachgewiesene Objekt in Wohnungseigentum umgewandelt wird und der Kunde nur einen der neu entstandenen Anteile erwirbt. (Assessor jur. Ulf Reuker)


 



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