Rechtsbegriffe in Immobilienverträgen

Die nachfolgenden Erläuterungen von 45 Rechtsbegriffen, die häufig in notariellen Immobilienverträgen verwendet werden, sind dem Buch "Immobilienverträge richtig lesen" entnommen, das im Gewusst wie! Verlag Münster (LexisNexis Deutschland GmbH) erschienen ist; es enthält insgesamt 275 alphabetisch geordnete Erläuterungen solcher Fachbegriffe. Der Autor, Rechtsanwalt und Notar Hans Dieckhöfer, ist Partner der Sozietät SPIEKER & JAEGER.


Abgeschlossenheitsbescheinigung

Diese Bescheinigung der örtlichen Baubehörde ist eine mit dem amtlichen Stempel versehene Bauzeichnung; sie wird für die Teilungserklärung benötigt, mit der der Eigentümer sein Grundstück in Wohnungs-/Teil­eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufteilt. Sie wird auf Antrag von den Bauordnungsämtern ausgestellt und ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen und/oder gewerbliche Teileigentume (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Inhaltlich bestätigt sie, daß die einzelnen - mit Nummern bezeichneten - Wohnungen oder sonstiger Einheiten (z. B. gewerblichen Einheiten) in sich abgeschlossen sind. Sie wird als Aufteilungsplan Bestandteil der Teilungserklärung des Eigentümers, mit der dieser beim Grundbuchamt die Aufteilung seines Hauses in einzelne Eigentumswohnungen/Teileigentume beantragt.
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Abnahme

Hat der Bauträger oder der mit der Errichtung eines Gebäudes beauftragte Bauunternehmer das geschuldete Bauwerk so errichtet, wie es vertraglich vereinbart ist, hat er gegen den Käufer/Besteller einen Anspruch auf Abnahme (§ 640 BGB). Mit der Erklärung der Abnahme bestätigt der Käufer/Besteller, daß die geschuldete Leistung vereinbarungsgemäß erbracht ist. Nach der Systematik des Werkvertragsrechts wird damit der Anspruch auf vollständige Zahlung der Gegenleistung fällig (§ 641 BGB), soweit sie nicht bereits während der Bauzeit durch Raten, Abschlagszahlungen oder Teilleistungen erbracht ist. Taucht nach der Abnahme noch ein Mangel in der Beschaffenheit des abgenommenen Bauwerks auf, bleiben dem Käufer/Besteller die gesetzlichen oder vertraglichen Mangelbeseitigungsansprüche, Minderungs- oder Rücktrittsrechte. Mit der Abnahme geht aber die Gefahr zufälliger Schäden (durch höhere Gewalt, z. B. Sturm, Hochwasser etc.) auf den Erwerber über (§ 644 BGB). Deshalb wird in Bauträgerverträgen üblicherweise vereinbart, daß mit diesem Übergang auch die Rechte aus den entsprechenden Versicherungsverträgen an den Käufer übergehen.
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Altlasten

Dies sind Verunreinigungen des Grund und Bodens durch Schadstoffe, die zu Grundwassergefährdung oder gesundheitschädlichen Emissionen führen und deren Beseitigung oft hohen finanziellen Aufwand erfordert, gleichgültig, ob die Ursache für ihre Entstehung in der früheren Nutzung (z. B. als Industriefläche oder als Tankstellengrundstück) oder in sonstiger Beeinträchtigung liegt (z. B. Kriegseinwirkung oder Verfüllung mit Deponieabfall). Altlasten (vgl. Kontaminationen) sind ein Sachmangel. Auch frühere Eigentümer können unter Umständen öffentlich-rechtlich auf Zahlung der Kosten für ihre Beseitigung in Anspruch genommen werden (vgl. § 24 Abs. II Bundesbodenschutzgesetz).
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Altrechtliche Dienstbarkeiten

Das bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist mit dem 01.01.1900 in Kraft getreten. Es ersetzte von diesem Zeitpunkt an die bis zum 31.12.1899 geltenden privatrechtlichen Landesgesetze. Diese privatrechtlichen Landesgesetze sahen - unterschiedlich von Land zu Land - Dienstbarkeiten an Grundstücken vor, die auch ohne Eintragung in das Grundbuch Geltung beanspruchen konnten. Die Übergangsvorschriften im Einführungsgesetz für das BGB (EGBGB) besagen in Art. 187, daß solche altrechtlichen Dienstbarkeiten auch nach dem 01.01.1900 zur Erhaltung ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung im Grundbuch bedürfen. Allerdings wird auch bestimmt, daß die Eintragung in das Grundbuch zu erfolgen hat, "wenn sie von dem Berechtigten oder von dem Eigentümer des belasteten Grundstücks verlangt wird." Inzwischen sind mehr als 100 Jahre vergangen. Man wird annehmen dürfen, daß diejenigen, die die Inhaber einer solchen altrechtlichen Dienstbarkeit sind oder waren, irgendwann in dieser Zeit den Antrag gestellt haben dürften, die Dienstbarkeit in das Grundbuch einzutragen. Es spricht also eine große Wahrscheinlichkeit dafür, daß altrechtliche Dienstbarkeiten, die nicht inzwischen auch in das Grundbuch eingetragen worden sind, nicht mehr existieren. Gleichwohl findet sich häufig noch in Notarverträgen die Aussage, daß der Verkäufer eines Grundstücks nicht für das Nichtbestehen "altrechtlicher Dienstbarkeiten" einstehen will, jedoch wird sehr oft hinzugefügt, daß ihm solche allerdings auch nicht bekannt sind.
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Anderkonto

Wird von den Parteien eines notariellen Kaufvertrages vereinbart, daß der Notar den Kaufpreis vom Käufer oder dessen Kreditgebern treuhänderisch entgegennehmen und nur nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer und/oder dessen im Grundbuch eingetragene Gläubiger auszahlen soll, dann richtet der Notar dafür ein sogenanntes Notar-Anderkonto ein. Einen solchen Verwahrungsantrag darf der Notar allerdings nur annehmen, wenn das "dem Sicherungsinteresse aller am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen genügt" (§ 54 a Abs. 2 und 3 BeurkG). Der Notar muß also die ihm angetragene Verwahrung und Abwicklung über Notar-Anderkonto wegen der dadurch entstehenden zusätzlichen Kosten ablehnen, wenn sie rechtlich unnötig ist und durch die Hinterlegung keine zusätzliche Sicherheit für die Beteiligten begründet wird. Nimmt der Notar den Antrag aber an, so tut er dies als Träger eines öffentlichen Amtes und haftet dann auch für die ordnungsgemäße Abwicklung.
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Ankaufsrecht

Es verschafft dem Ankaufsberechtigten das Recht, das betroffene Grundstück etc. irgendwann, z. B. bei Eintritt bestimmter Bedingungen, zu Konditionen zu erwerben, die im vorhinein festgelegt oder zumindest bestimmbar sein müssen. Häufig wird die Ausübung des Ankaufsrechtes von Bedingungen oder Voraussetzungen abhängig gemacht (z. B. vom Ableben des derzeitigen Eigentümers). Denkbar ist auch, daß das Ankaufsrecht nur für eine bestimmte Frist eingeräumt wird. Typisches Merkmal des Ankaufsrechtes ist es, daß es einseitig ausgeübt werden kann. Rechtlich besteht es darin, daß der Eigentümer dem Ankaufsberechtigten ein bindendes Verkaufsangebot macht, das der notariellen Beurkundung bedarf. Seine Einräumung kann auch durch eine Verfügung von Todes wegen (also durch Testament oder Erbvertrag) erfolgen. In jedem Falle muß das Ankaufsrecht jedoch - notariell - so ausformuliert sein, daß die wesentlichen Merkmale (Vertragsgegenstand und Kaufpreis) des durch seine Ausübung entstehenden Kaufvertrages bereits festgelegt oder objektiv bestimmbar sind.
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Auflassung

Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück (oder einem Erbbaurecht) aufgrund eines Vertrages erfolgt mit Umschreibung im Grundbuch auf den/die neuen Eigentümer (Erbbauberechtigten). Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch ist das Vorliegen einer notariell beurkundeten Erklärung der Beteiligten über die Einigung des eingetragenen Eigentümers mit dem Erwerber über den Übergang des Eigentums (§ 873 BGB). Diese Einigung heißt in der Gesetzessprache Auflassung (§ 925 BGB). Zu ihrer Wirksamkeit bedarf sie der notariellen Beurkundung bei gleichzeitiger, jedoch nicht persönlicher Anwesenheit der Beteiligten (Abgabe der Erklärung durch einen Vertreter genügt).
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Aufteilungsplan

Wer ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder ein Geschäftshaus mit mehreren Einheiten nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) rechtlich in Eigentumswohnungen und/oder gewerbliche Teileigentumseinheiten aufteilen will, muß eine Teilungserklärung zum Grundbuchamt einreichen (lassen durch den Notar). Diese Teilungserklärung enthält die rechnerische Aufteilung in bestimmte Miteigentumsanteile nach Bruchteilen und die tatsächliche Aufteilung in bestimmte Einheiten (Wohnungen oder andere Einheiten wie Büros, Läden, Gewerbeeinheiten), die als Sondereigentum bezeichnet werden. Diese Aufteilung erfolgt durch den Aufteilungsplan, in dem die einzelnen Miteigentumsanteile (Bruchteile am Eigentum) aufgezählt sind, und durch die beigefügten Bauzeichnungen, aus denen die genaue örtliche Lage der einzelnen mit fortlaufenden Nummern gekennzeichneten Sondereigentumseinheiten (Wohnungen etc.) hervorgeht. Dem Aufteilungsplan ist eine amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen, die die zuständige Baubehörde erteilt. Darin wird bescheinigt, daß die einzelnen Einheiten in sich abgeschlossen sind.
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Ausfertigung des Vertrages oder einer Urkunde

Die Urschrift der bei der Beurkundung vorgelesenen und unterzeichneten Urkunde verbleibt in der Urkundensammlung des Notars (ausgenommen Testamente und Erbverträge). Um die Urkunde mit den darin enthaltenen Anträgen gleichwohl dem Grundbuchamt vorlegen zu können, fertigt der Notar von der Urschrift eine Ausfertigung. Sie ersetzt die Urschrift im Rechtsverkehr (§ 47 BeurkG). Nur die Ausfertigung hat, wenn es auf die Vorlegung der Urkunde ankommt, dieselbe Wirkung wie die Urschrift. Das ist insbesondere für Vollmachtsurkunden von Bedeutung (§§ 172, 173 BGB). Von der Ausfertigung zu unterscheiden ist die "beglaubigte Abschrift"" oder "beglaubigte Ablichtung". Trotz ihrer notariellen Beglaubigung bleibt sie eine Abschrift bzw. Ablichtung ohne die Erklärungswirkung, die nur die Ausfertigung hat. Deshalb z. B. ist die notarielle Annahmeerklärung zu einem Vertragsangebot dem anderen Vertragspartner (Anbieter) erst dann im Rechtssinne zugegangen, wenn ihm eine Ausfertigung der Annahmeerklärung zugegangen ist. Der Zugang einer beglaubigten Ablichtung reicht nicht. Ausfertigungen werden durchnumeriert. Der Notar vermerkt auf der bei ihm verbleibenden Urschrift, wem er Ausfertigungen erteilt hat. Auch auf der Ausfertigung wird vermerkt, wem sie erteilt wurde. Insbesondere für vollstreckbare Ausfertigungen notarieller Schuldurkunden ist dies von Bedeutung.
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Basiszins

Dieser ergibt sich aus § 247 BGB; er wird halbjährlich zum 01.01. und 01.07. von der Europäischen Zentralbank (EZB) festgelegt. Bedeutung hat er für die Höhe des gesetzlichen Verzugszinses (§ 288 BGB).
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Baulasten

sind öffentlich-rechtliche Einschränkungen für die Bebaubarkeit von Grundstücken, die mit Einverständnis des betroffenen Grundstückseigentümers im Baulastenverzeichnis der zuständigen Gemeinde eingetragen werden. Sie dienen häufig dazu, einem anderen, z. B. dem Grundstücksnachbarn, eine bestimmte Bebaubarkeit des begünstigten Grundstücks zu ermöglichen, z. B. durch Verzicht auf die Einhaltung (bzw. Übernahme) der vorgeschriebenen Abstandsflächen, die sich aus der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes ergeben, oder durch Einräumung von (Mit-) Nutzungsrechten. Baulasten geben dem davon Begünstigten keinen privatrechtlichen Anspruch auf Einhaltung der darin festgelegten Pflichten. Deshalb empfiehlt sich bei Nutzungsrechten daneben die Vereinbarung einer entsprechenden Dienstbarkeit und ihre Eintragung in das Grundbuch des damit belasteten Grundstücks.
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Bauträgervertrag

Hierunter versteht man einen Vertrag, mit dem ein Bauträger einem Käufer ein Grundstück oder Erbbaurecht verkauft, verbunden mit der von ihm als Bauherr übernommenen Verpflichtung, auf dem Kaufobjekt eine Baulichkeit (Haus, Wohnung oder Gewerbeobjekt) zu errichten und beides nach vollständiger Fertigstellung an den Käufer zu übergeben. Dieser zahlt den Kaufpreis für das Kaufobjekt und den Werklohn für die zu errichtende Baulichkeit nach Fertigstellung der Baulichkeit oder - je nach Vereinbarung - nach Baufortschritt und unter den strengen Auflagen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und, wenn der Erwerber Verbraucher im Sinne des Gesetzes (§ 13 BGB) ist, auch nach den Vorschriften zum Verbrauchervertrag (§§ 305 ff. BGB). Schon bei der Gestaltung des Bauträgervertrages sind deshalb die MaBV und §§ 305 ff. BGB zwingend durch den Notar zu beachten.
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Beschaffenheit

Die Vereinbarung über die Beschaffenheit eines Kaufgegenstandes ist wesentlicher Bestandteil des Vertrages. Erst durch die vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung wird genau festgelegt, was Kaufgegenstand ist und welche Eigenschaften er haben soll. Beim Kauf einer Immobilie kann bei der Beschaffenheit unterschieden werden z. B. nach Bebaubarkeit, Belastungen, gegebenenfalls Bauzustand, Gebäudealter (Baujahr), Nutzungsmöglichkeiten, Erträgen etc. Die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit ist Maßstab für die Beantwortung der Frage, ob Abweichungen davon als Mangel anzusehen sind oder nicht. Danach richtet sich also, ob der Käufer Mängelbeseitigungsansprüche oder ein Minderungsrecht oder gar ein Rücktrittsrecht hat (§§ 434 ff. BGB).
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Besitz

Dieser Rechtsbegriff beschreibt einen rein tatsächlichen Zustand. Nach § 854 Abs. 1 BGB wird der Besitz einer Sache "durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben." Umgekehrt wird der Besitz dadurch beendigt, "daß der Besitzer die tatsächliche Gewalt über die Sache aufgibt oder in anderer Weise verliert." (§ 856 BGB). Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Besitz und Eigentum nicht selten verwechselt; oft ist die Frage nach dem Besitzer in Wirklichkeit die Frage nach dem Eigentümer einer Sache. Die Einzelheiten zum Besitz und den damit verbundenen Rechten an einer Sache sind im §§ 854 ff. BGB geregelt. Von praktischer Bedeutung ist in Immobilienverträgen in erster Linie die Frage des Besitzübergangs vom Verkäufer auf den Käufer, also die Frage, bis wann der Verkäufer und ab wann der Käufer das Recht zum Besitz und die Rechte und Pflichten aus dem Besitz hat. Das BGB kennt auch den "Mitbesitz" (§ 866 BGB) und den "mittelbaren Besitz" (§ 869 BGB).
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Besitzübergang, Besitzübergabe Als Besitzübergang (oder auch "wirtschaftlicher Übergang") wird in Notarverträgen der Zeitpunkt bezeichnet, zu dem die mit dem Vertragsgegenstand verbundenen Nutzungsrechte und -verantwortlichkeiten einerseits und die damit verbundenen Verpflichtungen (Lasten) andererseits auf den Erwerber übergehen. Gemeint ist also der Übergang von Nutzen und Lasten, der Erträge und Kosten des Objektes, auch der Übergang der sogenannten Gefahr, also des Risikos einer Zerstörung oder Beschädigung, ferner der Übergang der Verkehrssicherungspflicht, also der Verantwortlichkeit für die Sicherheit des Objekts, letztlich auch der Übergang aller Rechte und Pflichten aus Verträgen, die der Verkäufer mit Dritten mit Bezug auf das Objekt geschlossen hat, z. B. Mietverträge, Versicherungsverträge, Anschlußverträge etc. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs wird in Immobilienverträgen regelmäßig datumsmäßig genau definiert und häufig mit dem Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit gekoppelt. Er ist völlig unabhängig vom Übergang des Eigentums, der erst mit der - meist späteren - Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt. Ist dazu nichts ausdrücklich im Vertrag geregelt, gilt bei Kaufverträgen und Tauschverträgen § 446 BGB, auch bei Werkverträgen (§ 651 BGB)
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Bestandsverzeichnis (des Grundbuchs)

Jedes Grundbuchblatt enthält vorneweg ein Verzeichnis der Grundstücke, um die es in diesem Grundbuchblatt geht. Das ist das Bestandsverzeichnis. Grundbuchblätter gibt es für alle Grundstücke, Erbbaurechte, Eigentumswohnungen und Wohnungserbbaurechte. Auch bloße Miteigentumsanteile an Grundstücken können im Bestandsverzeichnis aufgeführt sein, etwa wenn sie einem anderen dort verzeichneten Grundstück und/oder Erbbaurecht zugeordnet sind (z. B. die Miteigentumsanteile an einer Straßen- und Wegefläche, die denjenigen Grundstückseigentümern gemeinsam gehört, deren Grundstücke über diese Straßen- und Wegefläche erschlossen werden). Mehrere Grundstücke, die ein- und demselben Eigentümer gehören, sind häufig im Bestandsverzeichnis ein und desselben Grundbuchblattes verzeichnet, wenn sie wirtschaftlich oder sonst irgendwie zusammengehören (z. B. Gemeindegrundstücke oder Bauernhöfe). Dies ist aber nicht zwingend so, es kann auch vorkommen, daß Grundstücke, die wirtschaftlich zusammengehören, in verschiedenen Grundbuchblättern verzeichnet sind, obwohl sie wirtschaftlich zusammengehören.
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Briefgrundschuld, Briefhypothek

Werden Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch nicht mit dem Vermerk "brieflos" oder "ohne Brief" eingetragen, handelt es sich jeweils um Briefgrundschulden oder um Briefhypotheken. Die Besonderheit ist, daß für diese Grundschulden oder Hypotheken ein sogenannter Grundschuldbrief bzw. Hypothekenbrief ausgestellt ist, der alle Angaben über den Inhalt der jeweiligen Grundschuld bzw. Hypothek enthält, also sowohl die Angabe darüber, welches Grundstück belastet ist, als auch darüber, mit welchem Betrag und für welchen Gläubiger die jeweilige Grundschuld oder Hypothek eingetragen ist, einschließlich Zinsen und eventueller Nebenkosten (§§ 1116, 1192 BGB). In diesen Fällen benötigt das Grundbuchamt für die Löschung dieser Rechte neben der Löschungsbewilligung des Gläubigers auf jeden Fall immer auch jeweils den entsprechenden Grundschuld- bzw. Hypothekenbrief. Ohne diese Dokumente kann eine Löschung nicht erfolgen. Der Grund dafür ist, daß die Abtretung der Briefgrundschuld bzw. der Briefhypothek auch durch Übergabe des Briefes an den Abtretungsempfänger möglich ist, ohne daß dies im Grundbuch entsprechend verzeichnet wird. Ist der jeweilige Brief verlorengegangen, ist ein Aufgebotsverfahren erforderlich.
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Buchgrundschuld, Buchhypothek

Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte, die durch Eintragung in das Grundbuch (in der Dritten Abteilung) entstehen. Sie können eingetragen werden mit dem Vermerk "ohne Brief" oder "brieflos". Sind sie so eingetragen, handelt es sich jeweils um eine Buchgrundschuld oder eine Buchhypothek. Ihr Bestand und ihr Inhalt sind nur aus dem Buch - dem Grundbuch - zu entnehmen. Sind sie ohne den Vermerk "brieflos" oder "ohne Brief" eingetragen, handelt es sich um Briefgrundschulden bzw. Briefhypotheken.
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Dienstbarkeiten

Unterschieden wird zwischen "Grunddienstbarkeit" (§§ 1018 BGB) und "beschränkter persönlicher Dienstbarkeit" (§§ 1094 ff. BGB). Beide beinhalten das Recht, das damit belastete Grundstück in bestimmten festzulegenden Beziehungen zu benutzen (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht etc.) oder den Anspruch, daß auf dem belasteten Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (z. B. der Betrieb einer Gaststätte, einer Tankstelle o.ä.), oder das Recht, daß der Eigentümer des belasteten Grundstücks eine bestimmte Nutzung des begünstigten Grundstücks dulden muß (z. B. bestimmte Emissionen eines benachbarten Industriebetriebes). Dienstbarkeiten bedeuten also Einschränkungen in der Ausübung des Eigentums an dem damit belasteten Grundstück. Der Unterschied zwischen einer Grunddienstbarkeit und einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit liegt in der Person des Berechtigten. Bei einer Grunddienstbarkeit ist Berechtigter der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks, bei einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist Berechtigter eine bestimmte - natürliche oder juristische - Person, ohne daß es darauf ankommt, ob sie Eigentümerin eines bestimmten Grundstücks ist oder nicht.
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Dingliche Rechte

Solche Rechte (Rechte aus einer Sache) wirken nicht nur zwischen den Partnern des Vertrages, mit dem die gegenseitigen Rechte und Pflichten festgelegt werden, sondern gegen jedermann. Dingliche Rechte sind mit dem betroffenen Gegenstand (Grundstück, Erbbaurecht etc.) fest verbunden und haben deshalb absoluten Charakter. Um dies bei Grundstücken auch gegenüber Dritten erkennbar zu machen, werden dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen. Das umfassendste dingliche Recht ist das Eigentum an einer Sache (z. B. eines Grundstücks). Der Eigentümer entscheidet darüber, ob er sein Eigentum an einen anderen überträgt oder ob er es belastet und einem anderen ein beschränktes dingliches Recht an seinem Grundstück einräumt. Das wirkt dann gegenüber jedem Dritten. Solche dinglichen Rechte sind z. B. das Erbbaurecht, der Nießbrauch, Dienstbarkeiten, z. B. Wegerechte, Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld) oder etwa das Vorkaufsrecht. Dingliche Rechte bedürfen zu ihrer Entstehung der Einigung und der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Um ihren Inhalt erkennbar zu machen, müssen sie genau beschrieben sein. Ihre Aufhebung erfolgt in der Regel durch die einseitige Erklärung des Rechtsinhabers, daß er die Löschung des Rechtes im Grundbuch bewilligt, und den Löschungsantrag des Eigentümers. Werden durch die Löschung auch Rechte Dritter beeinträchtigt, so ist auch deren Zustimmung erforderlich.
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Eigentum, Eigentumsübergang

Der Eigentümer eines Grundstücks ergibt sich aus der Eintragung in der Ersten Abteilung des Grundbuchs. Eigentümer wird man also dadurch, daß in der Ersten Abteilung des Grundbuchs das Eigentum durch das Grundbuchamt umgeschrieben wird von dem Voreigentümer auf den neuen Eigentümer (§ 873 I BGB) - mit einer Ausnahme: Wer Erbe eines Grundstückseigentümers wird, erwirbt das Eigentum ohne Umschreibung des Eigentums bereits durch den Erbgang, also in dem Zeitpunkt, in dem der Erblasser stirbt; sobald die Erbfolge feststeht, wird das Grundbuch - gegen Nachweis der Erbfolge - entsprechend berichtigt. Von Nichtjuristen wird der Eigentumsübergang gelegentlich verwechselt mit dem Besitzübergang (siehe dort).
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Erbbaurecht

Dies ist das zeitlich befristete, veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten, innezuhaben und zu unterhalten. Während der Dauer des Erbbaurechts steht dem Erbbauberechtigten die alleinige Sachherrschaft über die belastete Grundstücksfläche zu. Das im Rahmen des Erbbaurechts errichtete Gebäude steht ihm zu wie einem Eigentümer. Für das Erbbaurecht wird - wie für ein Grundstück - ein Grundbuchblatt angelegt. Es kann deshalb auch in gleicher Weise wie ein Grundstück mit Grundpfandrechten (Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden) sowie mit anderen dinglichen Rechten belastet werden. Zur Entstehung des Erbbaurechts bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung durch notariell beurkundeten Vertrag und der Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch auf dem mit ihm belasteten Grundstück als Belastung eingetragen. Im Regelfall verpflichtet sich der Erbbauberechtigte in dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag zur Zahlung eines Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer. Dieser Erbbauzins ist zumeist durch eine Wertsicherungsklausel gesichert. Das Ende des Erbbaurechts tritt ein nach Zeitablauf, durch Aufhebung oder, wenn vertraglich die Rückübertragung des Erbbaurechts für bestimmte Fälle (z. B. bestimmte Vertragsverletzungen) vereinbart ist (Heimfall). Einzelheiten ergeben sich aus der Erbbaurechtsverordnung (ErbbRVO) aus dem Jahre 1919, zuletzt geändert im Jahre 2002.
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Erschließung und Erschließungskosten

Hierzu gehören die Erschließungsbeiträge gemäß § 127 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB), die für die Erschließung von Grundstücken, nämlich den Bau von Straßen, Wegen, Plätzen, Parkflächen, Grünanlagen, Immissionsschutzanlagen etc. anfallen, sowie die Kosten (Abgaben) der Ver- und Entsorgung der Grundstücke mit Wasser und von Abwasser. Die Erschließungsbeitragspflicht trifft die Anlieger. Sie entsteht mit der Fertigstellung der Erschließungsanlage (§ 133 Abs. 2 BauGB). Zahlungspflichtig ist hiernach derjenige, der bei der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB), also nicht derjenige, der beim Bau der Erschließungsanlage Eigentümer war. Wenn im Grundstückskaufvertrag nichts anderes geregelt ist, trägt im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer der Verkäufer die Erschließungskosten für diejenigen Maßnahmen, die bis zum Tage der Beurkundung bautechnisch begonnen sind, und zwar unabhängig vom - späteren - Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld, und der Käufer die Kosten aller späteren Erschließungsmaßnahmen (§ 436 Abs. 1 BGB). Wegen der Unklarheit dieser Regelung (was ist z. B. unter bautechnischem Beginn einer Maßnahme zu verstehen?) empfiehlt es sich, diesbezüglich im Kaufvertrag eine einfachere und klarere Regelung zu treffen, etwa des Inhalts, daß der Verkäufer diejenigen Erschließungskosten zu tragen hat, für die ein Leistungsbescheid bis zum Tage des Besitzübergangs zugestellt wird, der Käufer dagegen die Erschließungskosten, die durch danach zugehende Beitragsbescheide erhoben werden.
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Gefahr, Gefahrübergang

Gemeint ist mit dem Gefahrübergang der Zeitpunkt, bis zu dem der veräußernde Vertragspartner und von dem ab der erwerbende Vertragspartner das Risiko für den Bestand des Vertragsobjektes tragen. Es geht um die nie auszuschließende Gefahr, daß der Vertragsgegenstand durch höhere Gewalt, etwa durch einen Blitzschlag, Erdbeben oder auf sonstige Weise, untergeht oder beschädigt wird. Deshalb ist es wichtig, in Immobilienverträgen den genauen Zeitpunkt zu bestimmen, von dem an dieses Risiko von dem einen Vertragspartner auf den anderen Vertragspartner übergeht. In engem Zusammenhang damit steht die Frage, wann die Rechte aus den entsprechenden Versicherungsverträgen übergehen. Regelmäßig wird deshalb im Kaufvertrag vereinbart, daß mit dem Besitzübergang auch die Gefahr und auch die Rechte aus bestehenden Versicherungsverträgen auf den Käufer übergehen.
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Gesamtschuldner

Dieser Begriff ist gesetzlich definiert in § 421 BGB: (1) Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, daß jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teile fordern. (2) Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.

Wichtig ist dies im Zusammenhang mit Immobilienverträgen gelegentlich deshalb, weil die Vertragsbeteiligten unabhängig von der internen Regelung im Vertrag z. B. für die Grunderwerbsteuer gegenüber dem Finanzamt aber auch für die Kosten der Beurkundung des Vertrages und seiner Durchführung sowohl gegenüber dem Grundbuchamt als auch gegenüber dem Notar als Gesamtschuldner haften. Im Regelfall haften mehrere Käufer eines Grundstücks als Gesamtschuldner für den Kaufpreis (vgl. § 427 BGB).
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Grundbuch

Alle in Deutschland bekannten Grundstücke, Erbbaurechte und Eigentumswohnungen/Wohnungserbbaurechte sind in Grundbuchblättern erfaßt, die jeweils bei den örtlich zuständigen Amtsgerichten in den dort geführten Grundbüchern zusammengefaßt und registriert sind. Das Grundbuchblatt besteht aus
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- Bestandsverzeichnis, - Erste Abteilung, - Zweite Abteilung, - Dritte Abteilung.

Im Bestandsverzeichnis sind die betroffenen Grundstücke genannt, gegebenenfalls auch etwa zugeordnete Miteigentumsanteile und/oder Nutzungsrechte etc. an anderen Grundstücken. In der Ersten Abteilung ist der Eigentümer verzeichnet. Bei mehreren Eigentümern ist auch angegeben, in welchem (Rechts-) Verhältnis das Grundstück den Eigentümern zusteht (Bruchteil, Erbengemeinschaft, GbR, OHG etc.). In der Zweiten Abteilung sind diejenigen Belastungen eingetragen, bei denen es sich nicht um Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden handelt, also z. B. Nutzungsrechte (Nießbrauch, Wohnungsrecht etc.) oder um sonstige Rechte (Dienstbarkeiten, Wegerechte, Duldungspflichten, Rentenrechte, Vormerkungen etc.). In der Dritten Abteilung sind die Hypotheken, Grundschulden und/oder Rentenschulden eingetragen.
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Grundpfandrecht

Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden sind Grundpfandrechte, die in der Dritten Abteilung des Grundbuchs zugunsten der jeweils Berechtigten (meist Banken, Sparkassen etc.) eingetragen sind. Sie dokumentieren die Verpfändung des belasteten Grundbesitzes für den eingetragenen Gläubiger, der dann, wenn die durch die Grundpfandrechte besicherten Forderungen (Darlehensforderungen etc.) nicht vereinbarungsgemäß bedient werden, das Grundpfandrecht kündigen und den verpfändeten Grundbesitz durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung für die Befriedigung der dadurch besicherten Forderungen verwerten können.
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Grundschuld

Das klassische Grundpfandrecht ist die Grundschuld. Eingetragen in die Dritte Abteilung des Grundbuchs dokumentiert sie ein abstraktes Pfandrecht ihres Inhabers an dem mit ihr belasteten Grundbesitz. Für welchen Zweck die Grundschuld als Sicherungsmittel dient, ergibt sich nicht aus ihr selbst, sondern aus der sogenannten Zweckerklärung, die zwischen dem Inhaber der Grundschuld und dem Grundstückseigentümer vereinbart wird. Dient die Grundschuld also z. B. gemäß der für sie vereinbarten Zweckerklärung nur der Sicherung eines bestimmten Darlehens, so kann der Grundschuldgläubiger sie nicht zugleich auch als Sicherheit für einen daneben etwa noch laufenden Kontokorrentkredit verwenden. Hierzu bedürfte es erst einer entsprechenden Erweiterung des Sicherungszwecks in der Zweckerklärung. Die Grundschuld wird - ebenso wie die Hypothek - mit ihrer Höhe (dem Grundschuldbetrag) und den vereinbarten Zinsen einschließlich der Festlegung des Zinsbeginns in die Dritte Abteilung des Grundbuchs eingetragen, wodurch sie auch erst rechtlich entsteht. Von wirtschaftlicher Bedeutung ist ihr Rang, da im Falle der Verwertung (Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung) die eingetragenen Belastungen in der Reihenfolge ihres Ranges aus dem Erlös bedient werden. Möglich und zulässig ist auch die Eigentümergrundschuld, die dem Grundstücks- (Erbbaurechts-) Eigentümer selbst zusteht und zumeist als Briefgrundschuld eingetragen wird.
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Hypothek

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht und dient der Sicherung einer bestimmten Forderung des Gläubigers dadurch, daß der Schuldner speziell für diese Forderung die Hypothek in der Dritten Abteilung des Grundbuchs für den Gläubiger hat eintragen lassen. Das belastete Grundstück haftet nur für die besicherte Forderung mit der Folge, daß notfalls - nach Kündigung der Hypothek - wie bei einer Grundschuld die Zwangsverwaltung und/oder Zwangsversteigerung des Grundstücks aus der Hypothek beim Amtsgericht beantragt und durchgeführt werden kann. Die Besonderheit der Hypothek ist, daß sie mit einer ganz bestimmten Forderung verknüpft ist. Entfällt diese Forderung ganz oder teilweise - etwa durch Erfüllung -, wandelt sich die Hypothek kraft Gesetzes in gleicher Höhe automatisch um in eine sogenannte Eigentümergrundschuld, also eine Grundschuld, die dem Grundstückseigentümer selbst zusteht, ohne daß es deswegen einer abändernden Eintragung in das Grundbuch bedarf (§ 1177 BGB).
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Identitätserklärung

Verkauft ein Grundstückseigentümer oder der Inhaber eines Erbbaurechts nur eine Teilfläche seines Grundstücks oder seines Erbbaurechts an einen Dritten, ohne daß diese Fläche bereits durch einen öffentlich-bestellten Vermessungsingenieur vermessen und vom Katasteramt mit einer eigenen Flurstücksnummer versehen ist, besteht die Schwierigkeit für die Vertragsbeteiligten und den Notar darin, die verkaufte Teilfläche im Vertrag genau zu definieren. Im Regelfall geschieht dies dadurch, daß dem Grundstückskaufvertrag eine Zeichnung (Lageplan) beigefügt wird, aus der sich dann - etwa durch farbige Umrahmung - ergibt, welche Teilfläche gemeint ist. Schon hier sollte größtmögliche Genauigkeit gegeben sein, weil die genaue Lage der verkauften Teilfläche aus einer nicht maßstabsgerechten Grundstücksskizze in der Realität nicht immer exakt ermittelt werden kann. Der Vertrag könnte dann wegen fehlender Bestimmbarkeit des Vertragsgegenstandes unwirksam sein. Nach Vertragsabschluß wird vereinbarungsgemäß - meist vom Käufer - ein öffentlich-bestellter und vereidigter Vermessungsingenieur mit der Vermessung und Aufteilung des Grundstücks in den verkauften und den nicht verkauften Teil beauftragt. Dieser fertigt nach Vermessung einen sogenannten "Veränderungsnachweis", den er dem Katasteramt einreicht. Im Katasteramt wird die herausgemessene Teilfläche mit einer neuen Flurstücksbezeichnung versehen und die entsprechende Information an das Grundbuchamt (beim Amtsgericht) gegeben. Dort wird im Bestandsverzeichnis des betroffenen Grundbuchblattes das bisherige Flurstück entsprechend dem Veränderungsnachweis in zwei neue Flurstücke mit neuen Nummern aufgeteilt. Hierauf bezugnehmend müssen die Vertragsbeteiligten in einer Ergänzungsurkunde zum Kaufvertrag zur Gewißheit des Grundbuchamtes erklären, daß es sich bei dem vereinbarten Vertragsgegenstand (Teilfläche) um das Flurstück handelt, das auf diese Weise eine eigene Flurstücksbezeichnung erhalten hat. In der täglichen notariellen Praxis werden üblicherweise schon im Kaufvertrag Notariatsangestellte mit der Abgabe dieser sogenannten Identitätserklärung beauftragt und bevollmächtigt, so daß die Ergänzungsurkunde, die die Identitätserklärung enthält, von diesen errichtet werden kann, ohne daß die Vertragsparteien noch einmal selbst zum Notar kommen müssen.
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Löschungsbewilligung, Löschungsantrag

Ist ein Recht oder ein Anspruch eines Dritten erst einmal als Belastung im Grundbuch eingetragen, bedarf es zu seiner Löschung, also Streichung, im Grundbuch einer sogenannten Löschungsbewilligung. Diese erteilt der Berechtigte, also der Inhaber des Rechtes. Die Löschungsbewilligung muß öffentlich (notariell) beglaubigt sein. Zusätzlich erforderlich ist für das Grundbuch noch ein Antrag des Eigentümers auf Löschung des Rechtes, das gelöscht werden soll. Auch der Löschungsantrag muß (öffentlich) notariell beglaubigt sein. Er ist vom Grundstückseigentümer zu stellen, also von demjenigen, dem die Löschung zugute kommt.
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Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Diese Verordnung beinhaltet sowohl für Makler als auch für Bauträger die Regeln, die sie bei ihrer Tätigkeit zu beachten haben beim Umgang mit ihnen anvertrautem Vermögen, bei der Führung ihrer Geschäftsunterlagen etc. Insbesondere enthält die MaBV jedoch die für den Bauträgervertrag wichtigen und auch vom Notar zu beachtenden Regelungen über die allgemeinen Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit in Bauträgerverträgen und insbesondere für die Fälligkeit und Bemessung von Teilleistungen auf den Kaufpreis, wenn dieser nach Baufortschritt zu zahlen ist. Verstöße gegen diese sehr detaillierten Regelungen der MaBV können zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages, aber auch dazu führen, daß der Bauträger erhebliche finanzielle Nachteile dadurch erleidet, daß der Kaufpreis bei Unwirksamkeit der vertraglichen Fälligkeitsbestimmungen erst nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsobjekts fällig wird. Welche dieser möglichen Rechtsfolgen eintritt, richtet sich nach dem Einzelfall. Viele Rechtsfragen in diesem Zusammenhang sind noch nicht höchstrichterlich geklärt. Da die Regelungen der MaBV verbraucherschützenden Charakter haben, sollte im Zweifel davon ausgegangen werden, daß die Rechtsprechung in den noch offenen Streitfragen zugunsten der Käufer (Verbraucher) entscheiden wird.
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Negativattest

Hiermit wird die Bescheinigung der zuständigen Gemeinde bezeichnet, mit der sie dem Notar auf pflichtgemäße Anfrage zu einem von ihm beurkundeten Immobilienkaufvertrag bestätigt, daß sie entweder ein Vorkaufsrecht gemäß §§ 24, 25 Baugesetzbuch (BauGB) nicht hat oder aber es nicht ausübt. Der Notar benötigt diese Bescheinigung, um beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgreich beantragen zu können. Er wird deshalb der zuständigen Gemeinde von jedem Kaufvertrag (ausgenommen Eigentumswohnungen und/oder Teileigentum) eine Ablichtung zuleiten mit dem Antrag, ein entsprechendes Negativattest zu erteilen. Bevor dies nicht vorliegt, fehlt nach dem üblichen Inhalt der geschlossenen Kaufverträge eine für die Fälligkeit des Kaufpreises erforderliche Voraussetzung.
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Nießbrauch

Zu den Nutzungsrechten im weitesten Sinne zählt auch das Nießbrauchsrecht. Es berechtigt seinen Inhaber, die gesamten Nutzungen des mit dem Nießbrauch belasteten Gegenstandes für sich in Anspruch zu nehmen (§ 1030 BGB). Das Nießbrauchsrecht an Grundstücken entsteht wie alle Dienstbarkeiten durch Einigung der Beteiligten und Eintragung im Grundbuch. Für die Eintragung bedarf es einer Bewilligung des Eigentümers in öffentlicher Urkunde, also durch eine Erklärung, die zumindest notariell beglaubigt ist. Der Nießbrauch kann auf Zeit und auch auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt werden; er ist weder übertragbar noch vererblich, in jedem Falle erlischt er mit dem Tode des Nießbrauchers (§§ 1059, 1061 BGB). Der Nießbraucher ist zum Besitz des Grundstücks berechtigt, hat aber auch die Pflicht, "für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen" (§ 1041 BGB). Mit dem Nießbrauch verbunden ist die Verpflichtung des Nießbrauchers gegenüber dem Eigentümer, "für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten sowie diejenigen privatrechtlichen Lasten zu tragen, welche schon zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhen, insbesondere die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden" (§ 1047 BGB). Aus steuerlichen Gründen wird häufig zusätzlich vertraglich vereinbart, daß der Nießbraucher auch die außerordentlichen Lasten des Grundstücks (z. B. Erneuerung von "Dach und Fach" etc.) zu tragen hat. Dies ermöglicht es dem Nießbraucher, die Einkünfte aus dem Belastungsgegenstand auch mit solchen Aufwendungen steuerlich zu verrechnen, die nicht zu den laufenden Lasten gehören, sondern als außerordentliche Lasten nach dem gesetzlichen Muster des Nießbrauches eigentlich vom Eigentümer zu tragen wären.
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Rang

Bestehen an einer Grundbesitzung mehrere Fremdrechte, also Dienstbarkeiten etc. in der Zweiten Abteilung und/oder Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken) in der Dritten Abteilung, so kommt es bei einer Verwertung dieses Grundbesitzes durch Zwangsversteigerung notwendig zu einem Konflikt zwischen den eingetragenen Gläubigern, wenn der Erlös der Verwertung nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu befriedigen. In diesen Fällen entscheidet dann das Rangverhältnis, in dem die verschiedenen Rechte in Abteilung II und Abteilung III zueinander stehen. Dieses Rangverhältnis wird festgestellt, wenn keine abweichenden Vereinbarungen getroffen und eingetragen sind, durch den Zeitpunkt der jeweiligen Grundbucheintragung. Ist ein Recht früher eingetragen als ein anderes, ist es vorrangig und wird vor dem später eingetragenen Recht aus dem Erlös befriedigt.
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Reallast

Bei Grundstücksübertragungen, auch bei Kaufverträgen, werden gelegentlich statt einer sonstigen Gegenleistung Rentenzahlungen vereinbart, die der Erwerber des Grundbesitzes dem Veräußerer für eine bestimmte Zeit, gegebenenfalls auch dessen Erben, zu zahlen hat. Diese Verpflichtung zur Zahlung laufender Leistungen (Leibrente oder Dauernde Last) können durch die Eintragung einer Reallast im Grundbuch gesichert werden. Der Gläubiger hat dann aus dieser Reallast ein dingliches Recht, gesichert an dem damit belasteten Grundbesitz, ähnlich dem Gläubiger einer Hypothek oder einer Grundschuld (§§ 1105 ff. BGB).
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Sanierungsvermerk

Hat der Gemeinderat die Einleitung eines Umlegungsverfahrens nach den Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB) beschlossen, sind davon alle in dem beschlossenen Umlegungsgebiet liegenden Grundstücke betroffen. Mit dem Umlegungsverfahren sollen im Regelfall die betroffenen Umlegungsgebiete auch hinsichtlich ihrer Erschließung neu gestaltet werden. In den Grundbuchblättern der betroffenen Grundstücke wird deshalb ein Umlegungsvermerk, auch Sanierungsvermerk genannt, eingetragen. Nach Möglichkeit sollen alle betroffenen Grundstückseigentümer nach Abschluß des Umlegungsverfahrens ein gleichwertiges Grundstück im Umlegungsgebiet erhalten, jedoch unter Beachtung der für die Neugestaltung notwendigen Zuordnung. Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen. Während der Dauer des Umlegungsverfahrens bedürfen die Veräußerung, die Bestellung von Erbbaurechten, die Belastung, die Vereinbarung von Nutzungsverhältnissen auf unbestimmte Zeit oder für mehr als ein Jahr und auch die Teilung eines Grundstücks der Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB).
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Sondereigentum

Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses oder Geschäftshauses nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Wohnungs- und/oder Teileigentume entsteht an den jeweiligen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Eigentumseinheiten Sondereigentum, wenn diese jeweils in sich abgeschlossen sind. Voraussetzung ist deshalb immer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde nach § 7 (4) Nr. 2 WEG. Das durch die Aufteilung entstandene Sondereigentum ist nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) jeweils verbunden mit bestimmten Miteigentumsanteilen an dem Gesamtobjekt, die ihrerseits in Bruchteilen ausgedrückt werden. Die Einzelheiten dazu ergeben sich jeweils aus dem Aufteilungsplan der zugrunde liegenden Teilungserklärung des/der Eigentümer. Der Gegenbegriff zum Sondereigentum ist das Gemeinschaftseigentum. Dabei handelt es sich um die Teile des jeweils betroffenen Gebäudes, die nach dem Aufteilungsplan nicht zu Sondereigentum werden, sondern im Miteigentum der verschiedenen Wohnungs- und/oder Teileigentümer bleiben, etwa das Treppenhaus, die nicht bebauten Grundstücksflächen, das Dach und auch die tragenden Wände und die Außenwände. Hieran können aber Sondernutzungsrechte bestellt werden.
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Sondernutzungsrecht

Bei Aufteilung von Mehrfamilienhäusern und/oder sonstigen Gebäuden in Wohnungs- und/oder Teileigentum entstehen regelmäßig Sondereigentume an den in sich abgeschlossenen Wohnungen und/oder gewerblichen Bereichen einerseits und Gemeinschaftseigentum andererseits. Im Bereich des Gemeinschaftseigentums wiederum gibt es gelegentlich solche Flächen und Bereiche, die aus den unterschiedlichsten Gründen bestimmten Wohnungs- und/oder Teileigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet werden sollen. Dies können z. B. bestimmte Grundstücksflächen sein als Terrassen- oder Gartenflächen, desgleichen auch Kfz-Abstellplätze, die bestimmten Wohnungs- und/oder Teileigentumen zugeordnet werden. Solche Bereiche werden als Sondernutzungsrechte bezeichnet, durch die bestimmte und konkret umschriebene Teile des Gemeinschaftseigentums der gemeinschaftlichen Nutzung entzogen und der alleinigen Nutzung durch bestimmte Wohnungs- und/oder Teileigentümer zugeordnet werden.
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Teilungserklärung

Dies ist die förmliche Erklärung, mit der der Eigentümer eines Grundstücks das darauf bestehende oder zu errichtende Gebäude nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in rechtlich selbständige Miteigentumsanteile in der Weise aufteilt, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Eigentumswohnung) oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) entsteht. Sie wird zumeist notariell beurkundet, ist aber auch wirksam, wenn sie lediglich in Schriftform mit notarieller Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers abgegeben wird. Sie ist dem Grundbuchamt vorzulegen. Beizufügen ist eine sogenannte "Abgeschlossenheitsbescheinigung" der zuständigen Baubehörde darüber, daß die jeweils mit den Miteigentumsanteilen verbundenen Sondereigentume in sich abgeschlossene Wohnungen oder z. B. Gewerbeeinheiten sind (§§ 3 (2), 7 (4) Nr. 2 WEG).
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Umlegungsvermerk

Hat der Gemeinderat die Einleitung eines Umlegungsverfahrens nach den Regelungen des Baugesetzbuches (§§ 45 ff. BauGB) beschlossen, sind davon alle in dem beschlossenen Umlegungsgebiet liegenden Grundstücke betroffen. Mit dem Umlegungsverfahren sollen im Regelfall die betroffenen Umlegungsgebiete auch hinsichtlich ihrer Erschließung neu gestaltet werden. In den Grundbuchblättern der betroffenen Grundstücke wird deshalb ein Umlegungsvermerk eingetragen. Nach Möglichkeit sollen alle betroffenen Grundstückseigentümer nach Abschluß des Umlegungsverfahrens ein gleichwertiges Grundstück im Umlegungsgebiet erhalten, jedoch unter Beachtung der für die Neugestaltung notwendigen Zuordnung. Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen. Während der Dauer des Umlegungsverfahrens bedürfen die Veräußerung, die Bestellung von Erbbaurechten, die Belastung, die Vereinbarung von Nutzungsverhältnissen auf unbestimmte Zeit oder für mehr als ein Jahr und auch die Teilung eines Grundstücks der Genehmigung der Gemeinde (§ 144 BauGB), und zwar unabhängig von der Eintragung des Umlegungsvermerks in das Grundbuch (§ 51 BauGB).
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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Dies ist die Bescheinigung, die der Notar von dem für die Grunderwerbsteuer zuständigen Finanzamt erhält, sobald die Grunderwerbsteuer für den Kaufvertrag bezahlt ist, der von ihm beurkundet wurde. Der Notar ist verpflichtet, dem Finanzamt eine Kopie des Grundstückskaufvertrages zuzuleiten, den er beurkundet hat. Das Finanzamt prüft dann, ob und in welcher Höhe Grunderwerbsteuer anfällt und schickt dem Steuerpflichtigen, im Regelfall dem Käufer, einen entsprechenden Steuerbescheid. Fällt keine Grunderwerbsteuer an oder ist die veranlagte Grunderwerbsteuer bezahlt, erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts gehört zu den Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit das Grundbuchamt das Eigentum auf den Käufer umschreibt.
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Verwaltergenehmigung

Im Regelfall hat eine Wohnungs-/Teileigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder Teileigentümer eines Wohn- und/oder Geschäftshauses, einen Verwalter. Über dessen Bestellung und Abberufung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 26 WEG). Nach § 12 WEG kann von den Wohnungseigentümern (oder schon bei der Aufteilung des Mehrfamilienhauses durch Teilungserklärung) bestimmt werden, daß ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Häufig ist dieser "Dritte" der Verwalter. Wenn die Teilungserklärung eine solche Bestimmung enthält, ist diese auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes eines jeden Wohnungs-/Teileigentums zitiert, so daß schon durch Einsichtnahme in das Grundbuch festgestellt werden kann, ob und gegebenenfalls auch in welchen Fällen die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Beurkundet der Notar einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, muß er durch Einsichtnahme in das Grundbuch überprüfen, ob eine solche Verwaltergenehmigung erforderlich ist. Ist dies der Fall, wird im Regelfall die Fälligkeit des Kaufpreises auch davon abhängig gemacht, daß dem Notar diese Verwaltergenehmigung vorliegt. Die Zustimmung zur Veräußerung darf im übrigen nur aus wichtigem Grunde versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG).
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Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht ist die Befugnis, den Kaufgegenstand zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben, den der Eigentümer mit einem Dritten schließt. Verkauft also der Eigentümer sein Grundstück und ist dieses Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet, so kann der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Eigentümer erklären, daß er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Dadurch tritt er an die Stelle des Käufers (§ 463 BGB). Vorkaufsrechte können vertraglich vereinbart werden, etwa zwischen Geschwistern, wenn der eine von beiden das Elternhaus aus dem Nachlaß erwirbt und dem anderen ein Vorkaufsrecht für den Fall einräumt, daß er später verkauft. Es gibt persönliche Vorkaufsrechte, die an einen ganz bestimmten Vorkaufsberechtigten gebunden sind. Sie können aber auch übertragbar und vererbbar sein. Vorkaufsrechte kann man auch bestellen für den jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstücks, etwa eines Nachbargrundstücks. Neben diesen rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten gibt es auch gesetzliche Vorkaufsrechte, z. B. das Vorkaufsrecht des Mieters in § 577 BGB. Gesetzlich vorkaufsberechtigt sind z. B. auch Miterben, wenn ein Miterbe seinen Erbteil verkauft (§§ 2034 ff. BGB). Nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) hat die zuständige Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn für die betroffenen Flächen eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist oder wenn die betroffenen Flächen in einem Umlegungsgebiet oder einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen, desgleichen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB) und in anderen Fällen. Nach § 25 BauGB bestehen besondere Vorkaufsrechte im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes an unbebauten Grundstücken und dort, wo die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, um diese zu sichern. Deshalb darf das Grundbuchamt Grundstückskaufverträge nur durchführen und den neuen Eigentümer eintragen, wenn mit dem Antrag auf Umschreibung ein Negativattest - auch Vorkaufsrechtsbescheinigung genannt - der zuständigen Gemeinde vorgelegt wird, wonach entweder kein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht oder, falls es besteht, davon kein Gebrauch gemacht wird; dies gilt allerdings nicht für Eigentumswohnungen und Teileigentum.
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Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann in einer notariellen Urkunde erklärt werden für Geldansprüche, Ansprüche auf andere vertretbare Sachen oder Wertpapiere, die Herausgabe einer bestimmten Sache, auch die Herausgabe einer Immobilie, auch für die Vornahme vertretbarer Leistungen, z. B. Mängelbeseitigung, und schließlich für den Anspruch auf Leistung unvertretbarer Handlungen, z. B. auf Auskunftserteilung. Die rechtliche Wirkung einer solchen Zwangsvollstreckungsunterwerfung entspricht der eines vollstreckbaren Gerichtsurteils, mit dem der Beklagte zu einer entsprechenden Leistung verurteilt ist. Der Gläubiger der geschuldeten Leistung kann also aus einer vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde z. B. den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen, und zwar so und in gleicher Weise, als ob er der Gläubiger aus einem entsprechenden Gerichtsurteil wäre. Dies macht jedoch den Schuldner nicht wehrlos. Er kann sich gegen die Zwangsvollstreckung wehren mit einer Vollstreckungsabwehrklage, wenn die Voraussetzungen für den Anspruch, der auf diese Weise durchgesetzt werden soll, in Wirklichkeit nicht gegeben sind, etwa weil der Anspruch z. B. noch nicht fällig oder vielleicht auch bereits erfüllt ist. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Hierfür sind dann die örtlichen Gerichte zuständig.
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