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15.04.2010

Ausschluss der Mietminderung im Formularmietvertrag bei Gewerberaummiete wirksam!





OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2009 – 2U 167/09
LG Frankfurt, 2/27 O 465/ 08

Der Fall:

Die Parteien haben am 11.10.1996 einen Mietvertrag über Geschäftsräume zum Betrieb eines Anwalts-/ Notarbüros in Frankfurt a.M. geschlossen. Unter Ziffer 12.2 des Formularmietvertrages heißt es: „Etwaige Mietminderungsrechte kann der Mieter nicht ausüben.“ Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 2005 und 2006. Der Beklage machte u.a. wegen etwaiger Mängel eine Mietminderung geltend, die Klägerin berief sich hingegen auf den vertraglich vereinbarten Mietminderungsausschluss. Das Landgericht Frankfurt hat der Klage überwiegend stattgegeben, dass Oberlandesgericht Frankfurt hat die Berufung des Beklagten abgewiesen.

Die Entscheidung:

Nach Auffassung des Beklagten war der formularmäßig vereinbarte Mietminderungsausschluss unwirksam. Es handle sich aufgrund der Formulierung der Klausel um einen, auch im Hinblick auf § 812 BGB, umfassenden Ausschluss seiner Gegenrechte und somit um eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB. Hierzu verwies der Beklagte auf eine jüngere Entscheidung des Bundesgerichtshofs in NJW 2008, 2497.

Das OLG Frankfurt ist der Argumentation des Beklagten jedoch nicht gefolgt. Abgesehen davon, dass der Beklagte die erhobenen Mängeleinwände nicht ausreichend konkretisiert habe, stehen ihm nach Auffassung des OLG etwaige Mietminderungsansprüche nicht zu, weil diese nach Ziff. 12.2 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen worden seien.

Entgegen der Auffassung des Beklagten bestehen gegen die Wirksamkeit der Klausel auch in Anlehnung des § 307 Abs.1 BGB keine Bedenken. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (BGH NJW-RR, 1993, 519, 520; BGHZ 91, 375, 382) ist ein formularmäßiger Ausschluss von Mietminderung, Aufrechnung und der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts, soweit es nicht um rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Gegenforderungen handelt, im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich zulässig, soweit dem Mieter die Möglichkeit der Geltendmachung von Minderungsansprüchen im Rahmen einer gesonderten Klage verbleibt.

Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH (NJW 2008 ,2254; NJW 2008, 2497) sei ein Ausschluss jedoch dann unwirksam, wenn eine Auslegung der Klausel ergebe, dass zumindest unklar sei, ob der Mieter umfassend mit seinem Mietminderungsrecht – auch im Hinblick auf Ansprüche aus § 812 BGB – ausgeschlossen ist. Dies ist nach Auffassung des BGH dann der Fall, wenn dem Mieter eine Minderung der Miete dann versagt wird, wenn die Nutzung der Mietsache durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder wenn Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache, welcher nicht auf Vorsatz und grober Fahrlässigkeit des Vermieters beruht, ausgeschlossen wird. Denn nach Auffassung des BGH erscheine es bei der Auslegung derartiger Klauseln auch möglich, dass der Ausschluss dem Mieter auch das Recht nimmt, die überbezahlte Miete gem. § 812 BGB zurückzufordern.

In Ansehnung der vorgenannten Entscheidungen sei die im vorliegenden Fall streitige Formularklausel jedoch wirksam, denn diese schließe das Mietminderungsrecht nicht schlechthin aus, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug von geschuldeter Miete. Dem Mieter bleibe jedoch die Möglichkeit, sein Mietminderungsrecht im Rahmen eines Bereicherungsanspruchs geltend zu machen. Denn anders als in den jüngeren Entscheidungen des BGH, sei durch die vorliegende vertragliche Regelung das Gewährleistungsrecht des Mieters nicht generell von einem Vertretenmüssen des Vermieters abhängig gemacht, so dass von einem vollständigen Ausschluss von Rechten des Mieters wegen etwaiger Mängel nicht die Rede sein kann.

Praxishinweis:

Das OLG Frankfurt bekräftigt in seiner Entscheidung, dass bei Gewerberaummiete der Vermieter formularmäßig das Mietminderungsrecht des Mieters weitestgehend ausschließen kann. Der Vermieter sollte bei der Formulierung derartiger Klauseln jedoch unbedingt darauf achten, dass die Gewährleistungsrechte des Mieters nicht von einem Vertretenmüssen des Vermieters abhängig gemacht werden und dem Mieter die Möglichkeit verbleibt, überzahlte Miete im Rahmen eines Bereicherungsanspruchs zurückzufordern.

Axel Kämper, LL.M (Rechtsanwalt)




 



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